¿Qué papeles necesito para vender mi casa en Cataluña?

Antes de nada: la nota simple

Es lo primero que hay que pedir y lo más barato de todo. Cuesta menos de diez euros y se descarga del Registro de la Propiedad el mismo día.

Dice dos cosas: quién figura como titular y qué cargas tiene la vivienda. Y ahí es donde aparecen las sorpresas: hipotecas que se creían canceladas, embargos antiguos, servidumbres, o un titular que ya no coincide con la realidad porque falta inscribir una herencia.

Pídela antes de poner el piso a la venta, no cuando ya haya comprador. Todo lo que salga ahí hay que resolverlo antes de firmar, y algunas cosas tardan meses.

La escritura de compraventa

El título por el que la vivienda es tuya. La tienes tú, de cuando la compraste.

Si no la encuentras, se pide una copia autorizada en la notaría donde se firmó; y si esa notaría ya no existe, en el Colegio Notarial de Cataluña. Tarda unos días y cuesta poco.

Sirve para algo más que acreditar la propiedad: en ella está el precio que pagaste y los gastos de entonces, y eso es lo que resta de tu ganancia cuando hagas la declaración. Guárdala aunque vendas.

Cómo se calcula esa ganancia →

El certificado de eficiencia energética

Quién lo emite: un técnico titulado, y se registra después en el ICAEN de la Generalitat.

Cuánto cuesta y tarda: entre 60 y 150 € para un piso, y unos días desde la visita.

Validez: diez años, con una excepción importante: si la vivienda saca la letra G, la peor, solo vale cinco.

Si falta: no puedes ni siquiera anunciar el piso. La ley obliga a mostrar la etiqueta en el anuncio, no solo a tenerla el día de la firma. Es el primero que hay que pedir.

La cédula de habitabilidad

Este es específico de Cataluña y es el que más veces pilla por sorpresa a quien vende.

Quién la emite: un técnico hace el informe y la Generalitat la expide.

Cuánto cuesta y tarda: entre 80 y 150 € el técnico, más la tasa. Entre una y tres semanas en total, contando la administración.

Validez: quince años en vivienda usada.

Si falta: el notario no autoriza la escritura. No es un trámite recomendable: es un requisito para transmitir. Y si la vivienda no reúne las condiciones para obtenerla —altura de techos, ventilación, superficies mínimas— hay obra por medio antes de poder vender.

Mira la fecha de la tuya hoy mismo. Una cédula de 2009 está caducada, y renovarla en plena negociación es exactamente lo que hace que un comprador se replantee las cosas.

El informe del edificio, si tiene más de 45 años

En Cataluña, los edificios de viviendas de más de 45 años tienen que pasar una inspección técnica y contar con el Informe de Evaluación del Edificio.

Quién lo pide: no es cosa tuya en solitario, es de la comunidad de propietarios. Pero te afecta a ti: el comprador va a preguntar, y si el informe ha detectado deficiencias graves eso entra en la negociación del precio.

Si falta: la venta puede seguir adelante, pero llegas a la mesa con una incertidumbre que el comprador va a usar. Pregunta al administrador antes de poner precio.

El certificado de la comunidad de propietarios

Quién lo emite: el administrador de la finca, con el visto bueno del presidente.

Cuánto cuesta y tarda: de gratis a unos 50 €, y unos días.

Qué dice: que estás al corriente de pagos. Y también, si lo pides bien, si hay derramas aprobadas y pendientes de ejecutar, que es el dato que de verdad importa: una derrama de fachada votada y no pagada se la come el comprador, y por eso se negocia.

Si falta: el notario suele exigirlo. Sin él, o firmas asumiendo tú las deudas pendientes, o no firmas.

El IBI y los suministros

El último recibo del IBI hace falta en la firma, y de paso lleva el dato del valor catastral que necesitas para calcular la plusvalía municipal.

Las facturas recientes de luz, agua y gas no son obligatorias, pero se piden siempre: acreditan que los suministros están dados de alta y a nombre de quién, y evitan discusiones sobre consumos del mes de la venta.

Si todavía tienes hipoteca

Necesitas del banco un certificado de deuda pendiente con el saldo exacto al día de la firma. Suele ser gratuito y tarda unos días.

Si ya la terminaste de pagar pero sigue inscrita en el registro —que es lo normal, porque pagar la última cuota no la borra—, hay que otorgar la escritura de cancelación e inscribirla. Entre notaría, registro y gestoría son de 400 a 1.000 €, y es el gasto que más veces aparece por sorpresa.

Si la vivienda viene de una herencia

Aquí el orden importa más que en ningún otro caso: no puedes vender lo que todavía no está a tu nombre en el registro.

Hacen falta el certificado de defunción, el de últimas voluntades, el testamento o la declaración de herederos, la escritura de aceptación de herencia, y la liquidación del impuesto de sucesiones. Y después, la inscripción en el registro.

El conjunto puede llevar meses, sobre todo si hay varios herederos que tienen que ponerse de acuerdo. Si estás pensando en vender una vivienda heredada, empieza por aquí y no por el anuncio.

La lista, para imprimir