¿Sale a cuenta como inversión?
La rentabilidad bruta engaña: se calcula ignorando los gastos que sí vas a pagar. Aquí ves las tres cifras que importan de verdad — bruta, neta y lo que realmente rinde el dinero que pones tú.
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Los números salen. ¿Y el inmueble?
Una buena rentabilidad sobre el papel se cae si el edificio tiene una derrama pendiente, la zona no alquila bien o el precio de compra está inflado. Eso es exactamente lo que reviso antes de que compres.
Contexto
Bruta, neta y sobre el capital: tres números distintos
Cuando alguien dice «ese piso da un 6 %» casi nunca especifica cuál de los tres. Y la diferencia entre ellos no es un matiz: puede ser la mitad.
- Rentabilidad bruta. El alquiler de un año dividido entre el precio de compra. No descuenta nada. Es la que se publica en todas partes porque es la que sale más alta.
- Rentabilidad neta. Lo mismo, pero restando antes todos los gastos de tener el piso y sumando al precio los gastos de comprarlo. Es la que dice si la inversión funciona.
- Rentabilidad sobre el capital invertido. El beneficio anual después de pagar la hipoteca, dividido entre el dinero que pusiste tú de verdad. Con financiación puede ser mucho más alta que la neta, y también negativa.
Lo que la bruta se deja fuera
Todo esto, que existe tanto si se cuenta como si no:
- Los impuestos y gastos de la compra: entre un 10 % y un 13 % del precio, pagados el primer día.
- El IBI, la comunidad y el seguro, todos los años.
- Los meses vacíos entre inquilinos. En zona de costa no son cero, y un mes vacío al año ya se lleva un 8 % de los ingresos.
- El mantenimiento y las derramas.
- El IRPF del rendimiento.
El IRPF cambió en 2024, y bastante
La Ley 12/2023 sustituyó la reducción única del 60 % sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda por una escala, aplicable a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023:
- 50 % con carácter general.
- 60 % si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores.
- 70 % en algunos casos de alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada, o de alquiler social.
- 90 % si bajas la renta al menos un 5 % respecto al contrato anterior en una zona tensionada.
Para un contrato firmado hoy, lo normal es el 50 %. Si venías contando con el 60 % de siempre, la cuenta ha cambiado.
Zona tensionada: qué implica de verdad
Buena parte de los municipios del Garraf y el Baix Penedès están declarados zona de mercado residencial tensionado. Conviene comprobar el listado vigente antes de comprar para alquilar, porque cambia las reglas del juego:
- La renta de un contrato nuevo queda limitada, en general por la del contrato anterior o por el índice de referencia oficial.
- A cambio, la reducción del IRPF puede subir bastante, como se ve arriba.
El efecto neto depende del caso, y de si el piso tenía o no un contrato anterior. No se puede resolver con una regla general.
Temporada y turístico son otra cuenta
Esta calculadora está pensada para alquiler de vivienda habitual. Si lo que tienes en la cabeza es alquiler de temporada o turístico, los números cambian de sitio:
- El turístico necesita licencia de habitatge d'ús turístic (HUT), que en Cataluña está restringida y no se concede en cualquier municipio ni en cualquier edificio. Sin licencia no es una opción, es una sanción.
- Los ingresos brutos son mucho más altos, pero también lo son la gestión, la limpieza, las comisiones de plataforma y los meses fuera de temporada.
- La fiscalidad es distinta: no se aplica la reducción por alquiler de vivienda.
- La comunidad de propietarios puede prohibirlo, y muchas lo han hecho.
Ver los alquileres reales del registro de fianzas, municipio a municipio.