¿Cuánto vale tu vivienda?
Una estimación orientativa en menos de un minuto, calculada con precios reales de tu zona y ajustada por el estado, la planta y los extras de tu casa. Gratis, sin registro y sin dejar tus datos.
—
¿Quieres saber el valor de verdad?
La herramienta te da un punto de partida. Yo te doy el precio real al que se vende hoy tu casa, después de verla, comparar lo que se está cerrando en tu calle y contarte qué haría para venderla mejor.
Contexto
Por qué una estimación por €/m² no es una tasación
Esta herramienta multiplica los metros de tu vivienda por el precio medio de tu municipio y ajusta el resultado con unos coeficientes. Es un punto de partida honesto y sirve para situarse. Lo que no es, y conviene tenerlo claro, es una tasación.
El precio del que se parte es de anuncio
Los €/m² que usa el cálculo salen de los precios publicados en portales: lo que los vendedores piden, no lo que los compradores acaban pagando. Entre una cosa y otra suele haber una diferencia a la baja, y en los pisos que llevan meses anunciados esa diferencia se agranda.
El precio de las operaciones cerradas ante notario existe, pero no es público municipio a municipio y con detalle suficiente. Por eso todas las estimaciones automáticas que verás por ahí —esta incluida— parten de anuncios. Quien te diga lo contrario, no te está diciendo la verdad.
Dónde miente más la media
Una media municipal describe bien un municipio homogéneo y describe mal uno que no lo es. Aquí hay dos casos claros:
- Sitges. La diferencia entre la primera línea de mar y el interior del municipio es enorme. La media queda en un punto en el que casi ningún piso está de verdad.
- La costa del Baix Penedès. En Calafell, Cunit o Segur, la distancia al paseo marítimo cambia el precio más que cualquier característica del piso.
En municipios con pocos anuncios publicados, además, la media se mueve mucho con cada anuncio nuevo. Cuando el dato de tu zona es de los flojos, la herramienta te lo dice.
Lo que mueve el precio y esta herramienta no ve
Dos pisos idénticos en metros y en el mismo edificio pueden separarse un 20 % por cosas que no están en ningún formulario:
- La planta y el ascensor. Un tercero sin ascensor en el casco antiguo de Vilanova no vale lo que un tercero con ascensor a dos calles.
- La plaza de aparcamiento. En el centro de Vilanova o en el casco antiguo de Sitges puede valer tanto como una habitación.
- Las derramas aprobadas y pendientes de ejecutar. Una rehabilitación de fachada votada y no pagada se la come el comprador, y se descuenta del precio.
- La orientación, las vistas y el ruido, que en primera línea o junto a una vía importante pesan mucho.
- El estado real: una cocina de 1985 no es un matiz, son 20.000 € de obra.
Cuándo necesitas una tasación de verdad
Una tasación homologada, hecha bajo la Orden ECO/805/2003 por una sociedad autorizada por el Banco de España, es otra cosa: la firma un técnico que visita el inmueble y tiene valor legal. Hace falta cuando:
- Pides una hipoteca: el banco no presta sobre una estimación.
- Hay una herencia y hay que declarar un valor ante Hacienda.
- Hay un divorcio o una extinción de condominio y hay que repartir.
- Hay un procedimiento judicial.
Cuesta entre 300 y 600 € para una vivienda normal y suele tener una validez de seis meses.
Para poner un piso a la venta no hace falta ninguna de las dos cosas: hace falta saber a qué se está vendiendo de verdad en esa calle, y eso no sale de una fórmula. Dímelo y lo miramos.