Tu estudio financiero, gratis
Siete preguntas, dos minutos, y sabrás qué presupuesto manejas de verdad, cuánto necesitas tener ahorrado y si ya estás en condiciones de comprar. Todo se calcula en tu navegador: no se envía ni se guarda nada.
Tu presupuesto máximo estimado
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Un número no es un plan
Saber tu presupuesto es el primer paso. El segundo es encontrar la vivienda correcta dentro de él, negociarla bien y no llevarte sustos en la notaría. En eso te acompaño de principio a fin.
Contexto
Qué mira un banco antes de decir que sí
Este estudio aplica los mismos tres criterios que aplica un banco, y por eso el resultado se parece bastante a lo que te van a decir. Vale la pena entender de dónde salen.
El 35 % de tus ingresos
La regla es que la suma de todas tus cuotas mensuales —la hipoteca nueva más el préstamo del coche, más las tarjetas aplazadas, más lo que estés pagando— no pase de alrededor de un 35 % de tus ingresos netos.
No es una ley, es una recomendación del Banco de España que los bancos siguen bastante de cerca. Algunos estiran hasta el 40 % con perfiles muy sólidos; casi ninguno baja del 30 % para dar el sí. Y ojo: cuenta lo que ya debes, no solo lo que vas a deber.
El 80 % del valor de tasación
Lo habitual es que el banco financie hasta el 80 % del menor de dos valores: el precio de compra o el de tasación. Eso significa que necesitas el 20 % restante en ahorro, más los gastos.
El 100 % existe pero es excepcional. Suele darse en pisos que el propio banco tiene en cartera, o con avalista, o con perfiles muy concretos. Si alguien te lo ofrece como si fuera lo normal, desconfía: lo normal es el 80 %.
Sumando: 20 % de entrada más un 10–13 % de impuestos y gastos. Sobre 250.000 €, unos 80.000 € de ahorro. Ese es el número que decide, y por eso es la pregunta con la que empieza este estudio.
De dónde vienen tus ingresos importa tanto como cuánto son
- Contrato indefinido o funcionario: el perfil que menos preguntas genera. Suelen pedir un año de antigüedad, a veces menos si el sector es sólido.
- Contrato temporal: se puede, pero pesa. Ayuda mucho una antigüedad larga en la misma empresa aunque el contrato se haya ido renovando.
- Autónomo: normalmente piden dos años de actividad y las declaraciones de esos ejercicios. Y miran el rendimiento neto declarado, no la facturación: optimizar mucho la declaración durante dos años tiene este precio.
- Dos titulares suman ingresos, pero también suman deudas. A veces entrar solo da más margen que entrar con alguien que arrastra un préstamo.
Los avales públicos
Existen líneas de aval público —del ICO a nivel estatal y programas propios en Cataluña— pensadas para que compradores jóvenes o familias con menores puedan llegar a financiar por encima del 80 % sin tener el 20 % ahorrado. El Estado avala una parte; el banco sigue decidiendo si te da la hipoteca.
Las condiciones, los límites de edad, de renta y de precio de la vivienda cambian con cada convocatoria, así que hay que mirar las vigentes. Pero si te falta la entrada y cumples el perfil, es lo primero que hay que comprobar antes de descartar la compra.
Si la tasación sale por debajo del precio
Es más frecuente de lo que parece y coge a mucha gente a contrapié. Pactas 250.000 € con el vendedor, el tasador dice 235.000 €, y el banco financia el 80 % de 235.000, no de 250.000. La diferencia —15.000 € más— la tienes que poner tú.
Cuando pasa, hay tres salidas: renegociar el precio con el vendedor enseñándole la tasación, poner la diferencia de tu bolsillo, o pedir una segunda tasación con otra sociedad. Por eso conviene que el contrato de arras incluya una cláusula que te permita recuperar la señal si la financiación no sale. Sin esa cláusula, si no puedes pagar, pierdes las arras.
Ver todos los gastos de comprar, con importes y con el orden en que se pagan.