¿Cómo se vende una vivienda heredada en Cataluña?

El orden es el orden

No se puede saltar ningún paso, y hacerlos en desorden sale caro. Este es el camino completo:

• Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades, que dice si hay testamento y ante qué notario
• El testamento, o si no lo hay, un acta de declaración de herederos ante notario
• La escritura de aceptación y adjudicación de herencia, ante notario
• La liquidación del impuesto de sucesiones, en 6 meses desde el fallecimiento
• La plusvalía municipal por la transmisión, también con plazo
• La inscripción en el Registro de la Propiedad
• Y solo entonces: vender

El plazo de 6 meses del impuesto de sucesiones corre desde el fallecimiento, no desde que decidís qué hacer. Se puede pedir una prórroga de otros 6, pero hay que solicitarla dentro de los 5 primeros meses. Pasado eso, recargo.

El impuesto de sucesiones en Cataluña asusta más de lo que cuesta

Es el que más miedo da y, para un hijo o un cónyuge, casi nunca es el problema. Cataluña tiene reducciones por parentesco importantes y, encima, una bonificación en la cuota.

En 2026, la reducción por parentesco es de 100.000 € para el cónyuge y para cada hijo, 50.000 € para el resto de descendientes y 30.000 € para los ascendientes. Los hermanos, sobrinos y demás colaterales bajan a 8.000 €, y ahí sí empieza a doler.

Y hay una segunda reducción que en esto es la decisiva: si lo que heredas es la vivienda habitual del fallecido, se reduce el 95 % de su valor, con un límite por heredero. La condición es mantenerla cinco años.

Y aquí está la trampa que hace que esta guía exista: si vendes antes de esos cinco años, pierdes la reducción del 95 % y hay que devolver la parte del impuesto que te ahorraste, con intereses. Antes de aceptar la reducción, mira si de verdad vas a poder esperar. A veces sale mejor no aplicarla.

La plusvalía municipal se paga dos veces

No es un error de lectura. Se paga una vez al heredar y otra al vender.

Al heredar, por la transmisión del fallecido a ti. La paga el heredero y el plazo es de seis meses, prorrogables a un año.

Al vender, por la transmisión de ti al comprador, con 30 días hábiles desde la firma.

La segunda suele ser pequeña si vendes poco después de heredar: solo se grava lo que se haya revalorizado el suelo desde que la heredaste, no desde que la compró el fallecido. Y si en ese periodo no ha subido, no se paga.

El IRPF: la buena noticia que casi nadie sabe

Esta es la parte donde la gente se lleva la sorpresa agradable, así que va con detalle.

Cuando vendes un piso heredado, la ganancia no se calcula sobre lo que pagó tu padre en 1985. Se calcula sobre el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones, más los gastos y el propio impuesto que pagaste al heredar.

Es decir: si heredaste en 2025 con un valor declarado de 200.000 € y vendes en 2026 por 210.000 €, tu ganancia son 10.000 €, no 190.000 €. La revalorización de toda la vida del fallecido no tributa en tu IRPF: es lo que se llama la "plusvalía del muerto", y está exenta.

Por eso el valor que se declara en la herencia importa tanto, y por eso declararlo demasiado bajo para pagar menos sucesiones es un mal negocio: te lo encuentras entero, multiplicado, cuando vendas.

Guarda las facturas del notario, del registro, de la gestoría y el recibo del impuesto de sucesiones. Todo eso suma al valor de adquisición y baja la ganancia.

Cuando sois varios y no os ponéis de acuerdo

Es el caso más frecuente y el que rompe más familias. Un piso, tres hermanos, y uno quiere vender ya, otro quiere esperar y el tercero quiere quedárselo.

Mientras la vivienda está en proindiviso —de todos, sin dividir— ninguno puede vender el piso por su cuenta. Sí puede vender su parte, pero una parte indivisa de un piso no la quiere nadie: se vende con un descuento enorme, cuando se vende.

Hay tres salidas reales:

La extinción de condominio merece un párrafo aparte porque tiene una ventaja fiscal grande y poco conocida: no tributa por transmisiones al 10 %, sino por actos jurídicos documentados al 1,5 % en Cataluña. Sobre una compensación de 150.000 €, la diferencia entre una cosa y otra son unos 12.750 €.

• Vender entre todos y repartir el dinero. Es lo más limpio y casi siempre lo más rentable.
• Extinción de condominio: uno se queda el piso entero y compensa a los demás en dinero.
• La vía judicial, si no hay acuerdo: cualquier copropietario puede pedir la división de la cosa común, y si el piso es indivisible acaba en subasta. Es la peor de las tres para todos.

Para que se aplique el 1,5 % tienen que cumplirse los requisitos —que el bien sea indivisible y que la compensación sea en dinero, entre otros—. No es automático y conviene hacerlo bien a la primera.

Y mientras tanto, el piso

Una vivienda heredada suele pasar meses vacía, y eso también cuesta: IBI, comunidad, suministros mínimos y el seguro. Si además está lejos, se degrada.

Lo que sí se puede hacer desde el primer día, sin esperar a tener la inscripción, es preparar la venta: pedir la nota simple, mirar si la cédula de habitabilidad está caducada, hablar con el administrador para saber si hay derramas pendientes, y saber a qué precio está el mercado en esa calle. Cuando llegue el momento de vender, ese trabajo ya está hecho.

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Lo que cuesta vender, con importes →