¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el Garraf y el Baix Penedès?

La tabla

La rentabilidad de la última columna es bruta y sobre un piso tipo de 80 m²: el alquiler anual dividido entre lo que costaría comprar esa superficie al precio medio del municipio. Es una comparación entre municipios, no una previsión para un piso concreto.

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Las dos columnas no valen lo mismo

Y esto es lo primero que hay que entender, porque se mezclan constantemente.

El precio de compra son precios de anuncio: lo que el vendedor pide, no lo que el comprador acaba pagando. Entre una cosa y otra suele haber una diferencia a la baja, y en los pisos que llevan meses publicados esa diferencia se agranda. Sirve para situarse, no para tasar.

El alquiler es otra cosa: sale del registro de fianzas del Incasòl, o sea de contratos firmados con la fianza depositada. No hay anuncio ni intención por medio, hay un contrato. Es de los pocos datos inmobiliarios españoles que no son una encuesta ni un agregado de portales.

Esa asimetría explica por qué la rentabilidad bruta de la tabla es, si acaso, conservadora: se calcula con un precio de compra inflado y un alquiler real. Si compras negociando, sale mejor que lo que pone ahí.

Lo que la rentabilidad bruta no cuenta

Nada de lo que te va a costar tener el piso. Y es bastante.

Restado todo eso, la rentabilidad neta suele quedar bastante por debajo de la bruta. La calculadora de rentabilidad de esta web hace ese descuento con tus números.

• El IBI, la comunidad y el seguro, todos los años
• Los impuestos y gastos de la compra, entre un 10 % y un 13 % del precio, que salen de tu bolsillo el primer día
• Los meses vacíos entre inquilinos, que en zona de costa no son cero
• El mantenimiento y las reformas que tocan cada cierto tiempo
• El IRPF del rendimiento del alquiler

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Dónde el dato es flojo, y por qué lo digo

Algunos municipios aparecen marcados como dato flojo en la tabla. Significa que hay pocos anuncios en el índice de ese municipio, así que la media se mueve mucho con cada nuevo anuncio publicado.

No es que la cifra esté mal: es que es menos sólida que la de un municipio con cientos de anuncios. Podría no decirlo y la tabla se vería más limpia, pero entonces todas las cifras parecerían igual de firmes y no lo son.

Lo mismo con los municipios que no tienen alquiler oficial: no aparecen en el registro porque no son municipio propio —Segur de Calafell es un núcleo dentro de Calafell— o porque no hubo contratos suficientes en el periodo. Un guion es más honesto que un número inventado.

Una media no es un precio

Es la advertencia de siempre y hay que repetirla, sobre todo en la costa: dentro de un mismo municipio la diferencia entre primera línea de mar y tres calles hacia dentro es enorme, y ninguna media la recoge. En Sitges esa diferencia es la mitad del precio.

A eso se le suman la planta, el ascensor, la orientación, el estado y el año del edificio. La tabla te dice en qué liga juega tu municipio; no te dice cuánto vale tu piso.

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Cada cuánto cambia esto

El alquiler se actualiza solo: la web descarga el registro de fianzas cada semana, y la tabla lleva el periodo del que son los datos.

El precio de compra lo mantengo yo a mano, porque de eso no hay ningún registro público automatizable en Cataluña. La fecha en que se recogió está al pie de esta página, y si algún día ves que lleva demasiado tiempo sin revisarse, la propia web te lo dirá antes de que lo notes tú.